Ein ausländischer Käufer, der eine Chalet im Berner Oberland oder eine Wohnung in Verbier entdeckt, sieht sich bereits vor der Preisfrage mit einem rechtlichen Rahmen konfrontiert, der die gesamte Transaktion blockieren kann. In der Schweiz in Immobilien zu investieren, setzt voraus, spezifische Einschränkungen zu verstehen, von der Bundesgesetzgebung über kantonale Unterschiede bis hin zu Finanzierungskonditionen, die sich erheblich von denen in Frankreich oder Belgien unterscheiden.
Lex Koller und die geplante Verschärfung: Was die Konsultation im April 2026 ändert
Die Lex Koller regelt seit Jahrzehnten den Erwerb von Immobilien durch Personen mit Wohnsitz im Ausland. Im April 2026 hat der Bundesrat eine Konsultation gestartet, um dieses Regelwerk erheblich zu verschärfen. Das Projekt sieht insbesondere vor, den Erwerb einer Hauptwohnung durch Staatsangehörige von Drittstaaten, die ohne Aufenthaltsbewilligung in der Schweiz wohnen, genehmigungspflichtig zu machen.
Ein weiterer konkreter Punkt: Wenn die Immobilie nicht mehr als Hauptwohnung genutzt wird, wäre ein Verkauf innerhalb von zwei Jahren vorgeschrieben. Man wechselt also von einem Regime, in dem Inhaber einer B-Bewilligung ihre Hauptwohnung frei erwerben konnten, zu einem potenziell restriktiveren System.
Diese Verschärfung betrifft nicht nur den direkten Kauf. Die im Jahr 2026 geprüften Vorschläge zielen auch auf Aktien von börsennotierten Schweizer Immobiliengesellschaften und bestimmte Immobilienfonds, die von Personen im Ausland gehalten werden. Für einen Investor, der eine indirekte Exposition gegenüber dem Schweizer Markt in Betracht zog, berührt das regulatorische Risiko nun auch die indirekte Investition.
Man kann die verfügbaren Angebote auf dem Alpenmarkt direkt auf https://www.alpine-immobilier.ch/ einsehen, was es ermöglicht, die Projekte mit den geltenden regulatorischen Anforderungen zu vergleichen.
Eigenkapital und Hypothekenzinsen in der Schweiz: Die Finanzierungsregeln, die man kennen sollte
Eine Renditeimmobilie (Mietshaus, zur Vermietung bestimmte Wohnung) erfordert mindestens 25 % Eigenkapital in der Schweiz. Der Zugriff auf die 2. oder 3. Säule ist für diese Art des Erwerbs ausgeschlossen, im Gegensatz zur Hauptwohnung, wo diese Vorsorgevermögen den Beitrag ergänzen können.
Was die Zinsen betrifft, bleibt die Situation besonders. Die Schweizerische Nationalbank hat ihren Leitzins auf ein sehr niedriges Niveau gesenkt, aber die Festhypotheken sind trotz des null Prozent Leitzinses der SNB gestiegen. Die Banken erwarten eine zukünftige Erhöhung und integrieren diese Prämie in ihre Festzinsangebote über fünf oder zehn Jahre.
Angebote zwischen Instituten vergleichen
Die Zinsunterschiede zwischen Kantonalbanken, großen Banken und Online-Brokern können mehrere Dutzend Basispunkte betragen. Bei einem Darlehen von mehreren Hunderttausend Schweizer Franken ist der jährliche Unterschied nicht unerheblich.
- Die Bedingungen für die obligatorische Amortisation überprüfen: In der Schweiz muss die Hypothek in der Regel innerhalb von fünfzehn Jahren auf unter zwei Drittel des Wertes der Immobilie zurückgezahlt werden
- Erste Hypothek (bis zu 65 % des Wertes) von zweiter Hypothek unterscheiden, deren Zinssatz höher ist
- Gleichzeitige Angebote von mindestens drei Instituten anfordern, um eine konkrete Verhandlungsbasis zu haben
Mietrendite in alpinen Ferienorten: Höhe und Infrastruktur als Auswahlkriterien
Die Preise in den Schweizer Ferienorten steigen nicht gleichmäßig. Der Bau neuer Verkehrsinfrastrukturen (Seilbahn, Eisenbahnverbindung) kann den Wert einer Immobilie innerhalb weniger Jahre sprunghaft ansteigen lassen, während ein schlecht angebundener Ort stagniert.
Die realistische Nettorendite für eine Renditeimmobilie in der Schweiz liegt bei etwa 3 bis 4 %, nachdem die Betriebskosten abgezogen wurden. In den Ferienorten variieren die Rückflüsse in diesem Punkt: Die Saisonalität wirkt sich auf die Belegungsrate aus, und die Nebenkosten in den Bergresidenzen können hoch sein (Schneeräumung, Heizung, Wartung der Gemeinschaftsbereiche).
Doppelsaison und Belegungsrate
Ein Chalet oder eine Wohnung in einem Ferienort, der auch im Sommer funktioniert (Wandern, Mountainbiken, Veranstaltungen), weist eine deutlich höhere Belegungsrate auf als ein rein winterlicher Ferienort. Die Bevorzugung eines Doppelsaisonorts reduziert das Risiko von Leerständen im Laufe des Jahres.
Die Höhe spielt auch eine direkte Rolle bei der Zuverlässigkeit der Schneesituation. Über 1.800 Meter ist die Skisaison länger und die winterliche Mietnachfrage stärker. Immobilien in tiefer gelegenen Lagen sind zunehmend dem Druck des Klimawandels ausgesetzt, was sich langfristig auf ihren Wert auswirkt.
Wohnungsmangel und Mietdruck: Der Schweizer Kontext im Jahr 2026
Die Überwachung des Bundesamtes für Wohnungswesen, veröffentlicht am 16. September 2026, bestätigt, dass das Wohnungsangebot angesichts des Wachstums der Haushaltszahlen unzureichend bleibt. Dieser Druck betrifft nicht nur die großen Städte: Auch mehrere Bergregionen sind betroffen.
Eine schnelle Entspannung wird nicht erwartet. Ein deutlicher Anstieg der Bauaktivitäten wird ab 2027 prognostiziert. Für einen Investor unterstützt dieser Mangel kurzfristig die Mieten, bedeutet aber auch, dass die Suche nach einer zu erwerbenden Immobilie mehr Zeit in Anspruch nimmt und der Wettbewerb unter den Käufern die Einstiegspreise erhöht.
Was das für ein Mietkaufprojekt bedeutet
- Der durchschnittliche Mietmultiplikator in der Schweiz liegt bei etwa 25: Je niedriger er ist, desto interessanter ist die Immobilie in Bezug auf die Rendite
- In angespannten Gebieten ist die Leerstandsquote nahezu null, was die Einnahmen sichert, aber die Bruttorenditen drückt
- Neubauprojekte in den Bergen werden durch die Raumordnungsbeschränkungen (Gesetz über Zweitwohnungen, geschützte Gebiete) gebremst, was das zukünftige Angebot einschränkt
Die Besteuerung fügt eine weitere Komplexitätsebene hinzu. Die Steuervorschriften variieren von Kanton zu Kanton, sowohl hinsichtlich der Besteuerung des Mietwerts als auch der Behandlung von Grundeinkünften. Eine Mietwohnung im Kanton Waadt und ein Chalet in Graubünden erzeugen nicht die gleiche Steuerlast, selbst bei identischer Bruttorendite.
Bevor man einen Kaufvertrag unterzeichnet, spart man Zeit, indem man die kantonale Steuerlast von einem lokalen Treuhänder simulieren lässt. Dieser Posten wird von ausländischen Investoren oft unterschätzt, die an ein einheitliches nationales Steuersystem gewöhnt sind.
